VIEUX MOUTARD QUE J'AIMAIS

... Ou plutôt mieux vaut tard que jamais (je me suis trompetté dans le titre - désolé).

En effet, voici le résultat de la concertation du 23 mars 2010. Il s'agissait d'un projet de démolition et de reconstruction du bâtiment avant et de la transformation du bâtiment arrière pour la réalisation d'un appart-hôtel (comprenant pas moins de 70places de parkings et 67 apparts) au 52-54 de la Chaussée de Charleroi.

Le Comité de Défense de Saint Gilles s'est exprimé lors de cette concertation pour souligné notre désaccord quant à ce projet opaque qui fait à nouveau inutilement la part belle à la voiture. Il est en effet assez invraisemblable de prévoir 70 places dans ce quartier très bien desservi par les transports en commun. Il est à souligner aussi que les clients ciblés d'un appart-hôtel n'ont pas réellement besoin de voiture. Et quand bien même ils souhaitent se déplacer, le Comité estime que les taxis ou le service Cambio sont tout-à-fait adéquat.

De plus, la construction projetée en intérieur d'îlot nous laisse dubitatif. L'ensemble architectural existant est visiblement intéressant. Le projet, lui, semble peu clair quant à la destinée de cet immeuble repris par défaut à l’inventaire du patrimoine architectural (il s'agit d'un bâtiment d’avant 1932).

La Commission de Concertation a émis un avis défavorable. Elle argumente. Sur bien des points, elle rejoint nos craintes. Voici donc sa position en résumé.

"Il s’agit de :

- reconstruire un immeuble à front de rue d’un gabarit de 6 étages + rez-de-chaussée dont deux étages en retrait ;

- agrandir le premier niveau de sous-sol et creuser un deuxième niveau de sous-sol sur la quasi-totalité de la parcelle ;

- construire un passage couvert dans la cour intérieure du bâtiment arrière ;

- modifier les niveaux de planchers du bâtiment arrière avec rajout d’un niveau supplémentaire ;

- démolir des parties du bâtiment arrière pour créer des patios avec aménagements de terrasses et diminution de la hauteur des mitoyens ;

- aménager une terrasse au 4ème étage entre le bâtiment avant et le bâtiment arrière, des terrasses au 5ème étage en façade arrière du bâtiment avant, des terrasses au 6ème étage du bâtiment avant ;

- aménager 70 emplacements de parking aux sous-sols ;

- aménager 67 entités d’appart-hôtel" ...

Elle souligne par ailleurs que :

"le projet n’est pas conforme à la prescription 0.12 du Plan Régional d'Affectation du Sol arrêté par arrêté du gouvernement du 3 mai 2001, car celui-ci induit la suppression de deux logements d’une superficie totale de 326 m² (situation légale aux d’archives).

Le projet densifie la parcelle de manière importante par la création de 67 entités d’appart hôtel, avec la création de deux niveaux de sous-sol et de l' aménagement de 70 emplacements de parking et de nombreuses terrasses, de la construction d’un passage dans la cour, de l'aménagement d’infrastructures accessoires à l’appart-hôtel (commerce, piscine, salle de gymnastique, hammam, vestiaires, circulations verticales – noyaux d’ascenseurs et d’escaliers, groupes de refroidissement, aménagement d’une évacuation de secours sur la parcelle voisine à l’arrière,…).

Ces aménagements ont un impact non négligeable sur l’intérieur d’îlot et sur le voisinage." (...)

Elle continue sur sa lancée :

"La démolition / reconstruction du bâtiment avant est problématique pour les points suivants :

- le projet n’est pas intégré au cadre bâti environnant (volumétrie et expression) : aspect très massif, manque de verticalité marquée et de lecture du parcellaire d’origine, gabarits excessifs s’alignant sur l’immeuble de droite (peu de prise en compte de l’immeuble de gauche et pas de prise en compte des immeubles d’en face), expression incongrue des étages en retrait, étages tassés découlant de la densité des aménagements… ;

- la nouvelle construction déroge à l’article 4 (profondeur de construction) et 6 (hauteur) du titre I du règlement régional d'urbanisme pour la partie arrière aux étages;

- L’immeuble projeté implique une dévalorisation substantielle de l’immeuble sis au n° 50 de la chaussée de Charleroi, présentant des qualités patrimoniales évidentes (Hôtel de maître de style éclectique classicisant, datant de 1880 et repris à l’inventaire du patrimoine architectural) et procure à celui-ci un caractère de singularité dans le front bâti ;

Les interventions sur le bâtiment arrière sont substantielles. Ces interventions s’apparentent à une démolition / reconstruction de celui-ci et que celles-ci impliquent en tous cas une modification importante de l’aspect architectural de cet immeuble. (...)

Cet arrière bâtiment présente des qualités patrimoniales et il y a lieu de préserver celui-ci au maximum.

L’excavation d’un sous-sol sur deux niveaux pour l’aménagement d’un parking s’avère également contestable :

- l’implantation de ce parking occupe la quasi-totalité de la parcelle et toute la profondeur de celle-ci (escalier d’accès arrière), cette construction souterraine implique une importante dérogation à l’article 4 (profondeur) et 13 du titre I du règlement régional d'urbanisme (maintien d’une surface perméable) ;

- la mise en oeuvre de ce parking rend hypothétique le maintien du bâtiment arrière et les plans présentés laissent fortement présumer une démolition reconstruction de celui-ci, ce qui rendrait le projet inacceptable (qualités patrimoniales de ce bâtiment arrière, dérogation au règlement régional d'urbanisme et non-conformité au Plan Régional d'Affectation du Sol arrêté par arrêté du gouvernement du 3 mai 2001…) ;

- un parking de 70 emplacements ne se justifie pas : il s’agit d’un appart-hôtel dont les entités ne rentrent pas dans la catégorie « logement », ce projet s’implante dans une zone très bien desservie en transports en commun, il existe de nombreux parkings sous exploités dans l’environnement direct, l’impact d’une entrée/sortie supplémentaire de parking d’une telle capacité sur la chaussée de Charleroi doit également être pris en compte (passage du tram actuellement déjà difficile)…

Le projet présente des terrasses engendrant des vues préjudiciables au voisinage (implantées au droit des mitoyens sans zone de recul, implantation en hauteur, manque d’information dans les coupes par rapport aux hauteurs de mitoyens…).

Le projet prévoit une sortie de secours à l’arrière accédant sur la parcelle voisine, que cette sortie de secours dépend de l’accord préalable du propriétaire voisin."

En conclusion, la commission considère : "que le projet implique une très forte densité des aménagements (nombre d’entités, d’emplacements de parking, d’infrastructures accessoires…) aboutissant à des interventions ne répondant pas au bon aménagement des lieux.

L'avis de la Commission de Concertation est défavorable sur le projet tel que présenté.

Un projet présentant une meilleure intégration du bâtiment à front de rue, une réduction des interventions en sous-sol (partie avant démolie et reconstruite uniquement) et des interventions sur le bâtiment arrière plus respectueuse de ses caractéristiques d’origine, une réduction de la densité des aménagements et avec une intégration perspective dans l’axe de la chaussée de Charleroi pourrait être envisagé.