Depuis plusieurs années maintenant, le CPAS de Saint-Gilles a lancé une coordination sociale. Sept groupes de travail se réunissent régulièrement (en général une fois par mois) pour aborder des sujets sociaux. La réflexion, l'action et les recommandations sont le résultat de ces travaux.
Depuis juillet 2009, le groupe "logement" a lancé un projet qui porte ses fruits : une campagne de sensibilisation des propriétaires et des locataires à leurs droits et devoirs respectifs. L'idée du groupe "logement" était d'inciter les deux parties au dialogue.
Ce dispositif comprend 14 affiches qui s'étalent chaque mois dans les associations, les services et les commerces de Saint-Gilles jusqu'à la fin 2010.
Une fiche pédagogique accompagne chaque affiche. Voici par exemple le contenu de celle concernant la question délicate de l'état des lieux.
L'état des lieux a-t-il eu lieu ?
Le Constat
Il ne suffit pas de trouver un logement, de signer un contrat de bail et d'emménager dans un appartement ou une maison. Un état des lieux est un document qu'il est obligatoire de dresser. Les travailleurs sociaux rencontrent très souvent des usagers qui sont confrontés à des conflits parce que l'état des lieux n'a pas été rédigé ... ou parce qu'il est mal ficelé.
La réglementation
L'état des lieux est toujours obligatoire pour tous les baux d'immeubles affectés à la résidence principale conclus depuis le 18 mai 2007. Il devra être dressé contradictoirement et à frais communs par les deux parties et réalisé, soit au cours de la période où les locaux son inoccupés, soit au cours des 15 premiers jours ou 30 premiers jours d'occupation des lieux par le locataire, selon la durée du bail.
L'état des lieux joint au bail écrit doit être soumis à l'enregistrement.
Cette nouvelle règle n'est cependant assortie d'aucune sanction, si ce n'est qu'à défaut de rédaction d'un état des lieux, le locataire sera présumé, sauf preuve contraire, avoir reçu le bien en bon état locatif.
Quelles questions se poser ?
Quel est l'intérêt pour le locataire ?
Quel est l'intérêt pour le propriétaire ?
Un état des lieux d'entrée est-il obligatoire ?
Qui doit le faire et quand ?
Si c'est un expert mandaté par le propriétaire qui le réalise, qui paie les frais ?
A quoi cela sert-il de faire un état des lieux d'entrée ?
Que faire si un état des lieux n'a pas été fait ou n'est pas correct ?
Que faire si un problème survient dans le logement, après l'état des lieux ?
Si une installation ou un équipement change en cours de location, que devient l'état des lieux ?
Que se passe-t-il en fin de location ?
Où se renseigner ?
Loi portant des dispositions en matière de baux à loyer de 2007 et les dispositions complémentaires
Comité de Défense de Saint-Gilles
Service Justice de Proximité
CAFA
C.A.S.G. du Service Social Juif
Union des Locataires de Saint-Gilles
www.cpas-ocmw.1060.be
La fiche propose aussi quelques indices pour alimenter la réflexion :
L'état des lieux est un constat écrit de la situation réelle de l'habitation à l'entrée. Le locataire et le propriétaire sont obligés de dresser un état des lieux détaillé à coûts partagés. Il est préférable qu'il soit rédigé pendant la période où les lieux sont inoccupés, mais cela peut également se faire dans les 15 ou 30 premiers de l'occupation (en fonction de la durée du bail.
Le locataire et le propriétaire peuvent eux-mêmes dresser l'état des lieux. Ou faire appel à un expert (un géomètre-expert immobilier ou un architecte par exemple). Dans ce cas, les deux parties payent généralement chacune la moitié des honoraires de l'expert. Chacune des parties peut aussi faire appel à un expert de son choix et prendre les frais à sa charge.
L'état des lieux est valable s'il :
est dressé en présence du locataire et du propriétaire (ou de leurs représentants),
est daté et signé par les deux parties,
mentionne suffisamment de détails ; une clause comme " les deux parties reconnaissent que le bien est en bon état et est bien entretenu " est insuffisant.
Si l'une des deux parties refuse de dresser un état des lieux, l'autre partie peut exiger qu'il soit dressé. Si l'une des deux parties refuse de participer à l'état des lieux, la partie demanderesse peut s'adresser à un juge de paix. Celui-ci peut désigner un expert. La partie demanderesse peut introduire sa demande jusqu'au terme du premier mois d'occupation.
Si après la constitution de l'état des lieux, des modifications sont apportées au bien loué, le locataire et le propriétaire doivent rédiger de commun accord un avenant. S'ils n'arrivent pas à un accord, le juge de paix tranchera la question.
Le locataire doit rendre les lieux conformément à l'état des lieux. Si l'habitation présente des dégâts qui ne sont pas mentionnés dans la description, le locataire doit les réparer. Les dégâts dus à la vétusté, un cas de force majeure ou l'utilisation normale de l'habitation louée ne doivent pas être indemnisés par le locataire. Si un état des lieux détaillé n'a pas été dressé, on part du principe que l'habitation se trouve dans le même état que lorsque le locataire y est entré. Dans ce cas-là, le locataire n'est pas responsable des dégâts possibles et des frais de réparation. Sauf preuve du contraire. Dans la pratique cependant, les dégâts locatifs seront malgré tout mis à charge du locataire.
Le locataire doit remettre le logement au tiers en bon état de propreté et toutes les réparations locatives doivent avoir été effectuées.
D'autres fiches sont disponibles sur le site du CPAS dont voici le lien vers les la partie concernant le groupe logement : cliquez ici. Les affiches et les fiches sont mises en ligne en même temps qu'elles sont diffusées sous forme "papier" dans la commune.
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