jeudi 25 octobre 2012

Combien de logements vides, finalement ?


Vous le savez, le CODES établi tous les ans un inventaire des logements abandonnés, vides, inoccupés à Saint-Gilles. Bon an mal an, la situation reste préoccupante.

Un communiqué de presse diffusé conjointement avec le Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat précisait que

« Le constat est alarmant : (…) Le RBDH et ses associations-membres de terrain n’ont pas couvert tout le territoire de la Région mais ont repéré 600 adresses de bâtiments vides, soit environ 2.500 logements.

C’est peu comparé à la réalité (on estime entre 15.000 et 30.000 le nombre total de logements vides à Bruxelles) mais c’est déjà beaucoup quand on pense au nombre de ménages bruxellois qui cherchent à se loger dans des conditions décentes et abordables.

Qu’ils soient publics ou privés, les propriétaires ne peuvent pas laisser leurs bâtiments vides et ont l’obligation de mettre leurs biens sur le marché locatif ou acquisitif. C’est pour rappeler cette règle légale évidente et pourtant non respectée à Bruxelles que les associations organisent une campagne de lutte contre les logements vides ».

Une plainte a été déposée auprès de la commune et de la Région à propos de 151 logements totalement inoccupés selon notre observation. Celle-ci repose sur une méthodologie qui vaut ce qu’elle vaut. Elle n’a pas pour prétention d’être scientifique : nous n’avons ni les moyens financiers, ni humains, ni légaux pour vérifier nous-même la réalité de ces supposées inoccupations.

Cette  plainte nous permettait donc de solliciter un acteur qui dispose de ces moyens.

La commune avait trois mois pour réagir à partir du jour du dépôt de cette plainte – le 19 avril 2012. Deux jours avant ce délai, une réunion était planifiée. Nous avons entendu des explications très peu convaincantes : nous n’avons pas obtenu de détail sur les adresses et selon les investigations estivales du personnel communal, seules 13 adresses posaient réellement problème.

Nous avons donc demandé un complément d’informations (comme celle – essentielle – de connaître les réactions précises que prendrait la commune et, bien entendu, les adresses des immeubles). Une nouvelle réunion a été envisagée fin août. C’est finalement fin septembre que la commune nous a donné ses nouvelles conclusions : 44 immeubles sont, selon ses chiffres, effectivement vides sans raison valable.

Au 59 rue Coenraets : deux immeubles incendiés qui attendent d'être restaurés (comme le 57 de la même rue).

C’est quoi une raison valable ? La commune nous a précisé qu’il s’agissait, pour plusieurs propriétaires, d’attendre de débuter les travaux après l’obtention (éventuelle) d’un permis. Les adresses ne nous ont pas été fournies mais promises pour la semaine suivante. Nous les attendons toujours …

Au cours de cette entrevue, la Bourgmestre faisant fonction a proposé de revoir le CODES et le RBDH à intervalle régulier afin de faire le point sur la situation du logement à Saint-Gilles.

Pour notre part, nous avons proposé de diffuser un communiqué pour préciser les résultats positifs de notre interpellation après réception des éléments demandés. Les éléments fournis par la commune étant pour le moins parcellaires et, de plus, invérifiables, il était exclu de publier un tel communiqué.

La commune a en donc publié un en solo, le 3 octobre précisant ceci (les fautes d’orthographe du communiqué ont été corrigées par nos soins) :

« En avril dernier le Collège avait été interpellé par le RBDH (Rassemblement bruxellois pour le droit à l’habitat) et le CODES (Comité de défense de Saint-Gilles) au sujet de 151 immeubles a priori inoccupés. Après vérification des données en possession de la commune :
Voici plus précisément le détail du recensement des 151 bâtiments :
♦ 51 bâtiments sont temporairement inoccupés pour cause de travaux de rénovation (et sont exonérés le temps du permis d’urbanisme). Ils devraient être réoccupés à l’issue des travaux.
♦ 42 bâtiments vides ont déjà été répertoriés en 2012 par les services de la commune et seront taxés en fin d’année s’ils ne sont pas réoccupés.
♦ 2 bâtiments s’avèrent inoccupés et la commune en ignorait l’existence. (cfr cadre ci-dessus.)
♦ 10 bâtiments ont été achetés par la Régie foncière communale pour les rénover et les réaffecter en logement. (Ils seront à moyen terme sur le marché locatif.)
♦ 46 bâtiments sont effectivement occupés par des habitants. (Sur base d’enquête de quartier.) »



Pour rappel, le Collège utilise plusieurs outils pour lutter contre les immeubles à l’abandon. Dans le communiqué, elle cite principalement :
« 1) La taxe sur les logements inoccupés : Cette taxe a avant tout un effet dissuasif. Chaque année, des dizaines de propriétaires menacés du paiement de la taxe finissent pas trouver une solution pour réaffecter leur bien en logement.

2) La Régie foncière : chaque année, la Régie achète et rénove des immeubles souvent en mauvais état et inoccupés afin de les mettre en location à un loyer
3) Le Droit de Gestion publique : Le Collège a mis en place le premier projet concret du Droit de Gestion publique en région bruxelloise dans le cadre du Contrat de Quartier Parc-Alsemberg pour 5 logements. Le Collège souhaite intensifier l’utilisation de cet outil dès que cela s’avère possible.
Ces divers dispositifs font que fort peu de bâtiments demeurent volontairement inoccupés. En
2011, 34 propriétaires ont, malgré tout, laissé leur bien inoccupés et ont donc été taxés. »

A notre connaissance, le texte n’a eu aucun écho dans la presse.

Quelques jours plus tard nous arrive les résultats des investigations de la Région (de l’Administration de l’Aménagement du Territoire et du Logement). En substance, l’AATL nous précise ceci :

« Conformément à la procédure, nous vous informons de la suite donnée aux 151 plaintes introduites simultanément en date du 17.04.2012.
Les recherches cadastrales ont révélé que les 151 plaintes introduites concernaient en réalité
164 adresses différentes. Deux cas particuliers ont ramené in fine ce chiffre à 162
(rue de Russie, 2-4/avenue Fonsny, 11 : il s’agit du même bien ;
rue Coenraets, 97 : ce bien n’existe pas – voir notre note 1 en fin d’article ndlr).

Enfin, bien qu‘ayant fait l’objet d’un traitement identique aux autres plaintes, il est à noter que
le bien sis chaussée d’Alsemberg, 168 se situe sur le territoire de la commune de Forest.

L’enquête réalisée par les inspecteurs de la Cellule Logements inoccupés a déterminé que l’inoccupation était, dans 130 cas sur 162, infondée.

Cette maison au 193-195 Chaussée de Forest est occupée dans le cadre d'une occupation précaire en attendant sa rénovation par la commune [acquisition dans le cadre du contrat de quartier Parc-Alsemberg]


Ce constat, rencontré à 78 reprises, se fonde sur la présence d’au moins une domiciliation par bien communiqué.

Le second motif de mise à l’écart des plaintes repose sur la présence d’un permis d’urbanisme non périmé ou en cours de demande. L’enquête a révélé 48 cas de ce type.

Enfin, quatre autres raisons justifient l’impossibilité de retenir 130 plaintes :
une visite a démontré que des personnes résident dans le logement sans y être domiciliées ;
le bien revêt une autre affection que logement (atelier, industrie, commerce, bureaux,...) ;
le bien est en cours de vente;
le bien est concerné par un projet de rénovation urbaine : impossibilité technique d’effectuer le constat d’inoccupation : inaccessibilité, renseignements manquants,... ;
incendie/sinistre : un délai de deux ans est accordé au propriétaire pour régler les démarches administratives auprès des assureurs et réhabiliter le bien sinistré, c’est le cas des biens sis rue Coenraets, 57 et 59.

La mise à l’écart de certaines adresses peut également être justifiée par plusieurs critères conjoints.

En ce qui concerne les 32 plaintes retenues, 8 ont dejà fait l’objet d’un courrier mettant les propriétaires en demeure. Les 24 cas restants feront également l’objet d’une mise en demeure. Les courriers sont en cours de préparation et seront expédiés dans les meilleurs
délais à l’exception du bien sis esplanade de l’Europe, 23-29 dont l’enquête en cours n’a pas encore permis d’identifier le nouveau propriétaire.

La Cellule Logements inoccupés se tient entièrement à votre disposition pour toute précision ou information complémentaire concernant les motifs étayant les plaintes non retenues. »

Bien que plus précis dans l’exposé des critères permettant de retenir si un immeuble est réellement abandonné, certaines explications nous laissent sur notre faim. Notamment le fait d’écarter une adresse parce que quelqu’un y est domicilié : est-ce pour autant que l’immeuble n’est pas vide ?

Inutile de dire que nous n’en resterons pas là. Il faudra que l’on s’y fasse : nous taperons sur le clou le temps qu’il faudra pour que la situation s’améliore.

Note 1 : En réalité, nous avons identifié le n° 77 rue Coenraets et pas le 97. Cela est probablement dû à une erreur d’encodage.

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